【房地产暖风频吹！房价还会再涨吗？】，这个还存在一些疑问。踢球的风格也较为保守本赛季至今二十七场联赛打出了十四场小病。这个还存在一些疑问，踢球的风格也较为保守，本赛季至今27场联赛打出了14场小比。分的赛果。那么了解完了两队的基本面了情况再来结合盘口数据报告，给出一个综合的分析。真的赛过，那么了解完了两队的基本面的情况，再来结合盘口数据报哥给出一个综合的分析。两队近十次的交手，了布鲁是取得五胜两平三负，交战心理占优。不过最近。两队近10次的交手，阿勒布鲁是取得5胜2平三负交战心理占优，不过最近。两次他们与卡尔玛的交手均遭到了一笔林，的实力，状态不佳。本场，数据初时以看。这两次把他们与卡尔玛的交手均遭到了1:0的失利，状态不佳，本场数据初始已看。干嘛马，零点点球起步，后期下滑至中卫对于客队的信心逐步的增强。结合胜平负。干嘛减0.75起步，后期下滑至中位，对于客队的信心逐步的增强，结合胜平负。

他最关心的房产税试点也推迟了，看样子终于是迎来了这个房地产的政策底，但其实呢，楼市每次政策放松，都是北上广深这几个大城市明显啊一二线城市呢，开这个外的这些状况其实并不太好那么赵毅老师您怎么。看我国现在房地产的一个价值，现在到底还有没有投资机会那么房价还会不会再打仗呢？我们觉得未来大涨可能性应该不大了，那但是我们肯定会首先来回顾一下这次的这个会议，为什么在这个时间召开那个部委呢，其实是在两周前的这个金融委专题会。
【房地产暖风频吹！房价还会再涨吗？】，就是上海海港养生或者让平，大小球的话最长不做预测，应该是一场不会太多进球的比赛吧，来看一下今天的，我看好了第2场比赛，北京时间。5月3日晚上8:30，2021中超联赛b组第11轮进行一场难兄难弟的决战，天津。津门虎将在江阴体育中心迎战大连队，天津近6轮的联赛是1胜1平4负积5分。排在历史的第7位，倒数第二，而大连人近6轮联赛同样1胜1平4负。

以后呢，都对这个维护这个房地产市场的稳定发展有所表态，而其中涉及到了就是央行，证监会，银保监会外汇局，还有财政部这几大部委在各自的职权范围内，分别从这个货币政策的角度，股权债权融资的角度支持房地产企业。并购重组外汇兑换啊或者房地产税等着各自职权范围内的角度呢帮助表态的支持，房地产市场平稳发展的一个态度。我认为他这个部委这次的这个集体表态呢，和我们现在的这个宏观经济的大背景有直接的关系，一方面是这个。

全国范围内的我们的房价已经出现了，这个回落的趋势是需要及时的去遏制的另一方面呢，就是说我们今年的整个高增长的目标，也需要我们出台更积极的这个政策，房价方面根据这个国家统计局的统计，70个大中城市的二手。房子价格指数这个数据，我们可以看到全国房价同比的增速已经从去年3月份就开始回落，那么全国的12三线城市的这个房价，同比增速分别由去年上半年的高点大概分别在11.3% 3.5% 2.6%下降到。

我现在最新的只剩下3.5%，0.3%和负的1.3%，那其中啊大家可以发现三线城市的这个房价已经进入了同比的负值区间，但一二线城市虽然同比还保持增长但是按照目前的趋势呢，可能很快呢就会在年内进入负值。当然了，这还只是同比的数据，如果我们看环比早在去年的9月份12三线城市的这个房价增速都已经全部转出了，那伴随着这个房价下滑的许多地方，已经出现了这种房贷断供的新闻，那如果大家继续放任这个房价。

这个下跌区间很可能会引起资产价格螺旋式下跌的这种负向循环，那因此呢，在这个时候呢，政府介入阻止房地产这个价格进入这个螺旋下跌是很有意义的，那另一方面呢，大家知道我们今年的这个经济增长目标定在了百分。15.5这个是一个比较高的目标呢，比如说去年四季度增长只有4%，过去两年的滚动平均也只有5.1%，再面临着去年这个高基数的，这种情况下还要保持一定的增长，其实是有很大难度的，那要实现这么一个高增长目标，是不是就一定意味着。

要放松房地产市场呢，其实我认为从目前来看，如果想要达成今年这个量化目标，那放松房地产这个选项可能是我们短时间内绕不开的，那我们可以从经济增长几个分项分别来看看，比如说我们把经济增长拆分成消费投资。出口三个分项，那指望消费有特别大的反弹呢，其实不现实的，因为消费一般来说是比较稳定的，它呢和这个居民的就业还有这个收入的增长有直接关系，那就业的改善呢，其实是滞后于经济的改善的，因为只有企业开始盈利

他才有可能提高雇佣就业才有可能变好，因此呢，要等到消费者感受到这个收入增长其实还需要很长的一个过程这不是短期内容易实现的，那进出口方面的它因为目前在我们这个经济的比重已经很小了我们国家从出口导向转为内需导向。也已经持续很长时间了，那在全球贸易战的背景下呢，指望出口来实现大规模的增长其实也不现实，那因此呢，如果今年要完成一个比较高的增长目标，投资驱动基本上就是变成了一个必然的选项，那我们只有在投资上发了，我们才有可能完成全年的增长目标。

如果投资要发力的，那相比新兴行业的一个投入传统的这个基建房地产，则由于它这个行业规模更大，那会有更直接的影响，比如说截至目前我们房地产业占GDP的贡献大概是7个百分点左右，那它和其它产业的关联性也。比如说上游的矿产总有个建材运输家电等等行业，这么庞大的规模联动效应是其他新兴行业，比如说我们现在在大力发展新能源车的这个行业是不可替代的，那其实大家只要想一下我们一个人在一辈子里花在住房相关上面的花费。

是花在比如说在车子或者其他电子产品上面花费了几倍，你就可以知道这个差距有多大了，那因此呢，在这个高增长的这个任务，房地产这么一个赛道，其实是不能够轻易出问题的，那这也是为什么我们现在要推出这个积极政策的一个主要原因，但是呢。大家从我们刚才的分析可以看出来，这样的政策主要还是为了防风险，还有应对短期的这种增长目标长期来看，其实房地产市场已经很难成为一个高增长的一个赛道了，那房地产市场的投资价值长期呢，我们还是认为看人口中短期内。

我要看现代，在人口方面呢，大家知道我们国家的人口高峰已经过了总人口，预计今年会鉴定劳动人口，早在12年就见顶了，然后在没有任何支撑的情况下呢，如果是长期就不会有特别大的机会比如说我们以日本为例，日本人口从08年。又开始减少了出生人口，连续多年是低于这个死亡人口，这也是日本近了十几年来房价一直处在低位的一个主要的原因，那除了人口之外呢，我们国家的这个地产供给的其实也有过过剩的一个迹象，比如说18年底的这个西南财经大。

大学的一个调查报告就显示我们中国的这个城镇地区的这个住房空置率达到了21.4%，那在国际标准下的5~%10呢，还算比较合理的10~20%呢，已经处于比较危险的区间的未来，我们国家如果人口进一步下降，住房公。这类的问题会逐渐的从三线城市开始蔓延，比如说像二线城市转移，因此呢，我们国家受到人口和库存的这种不利的影响呢，房地产市场长期需要解决的问题还是挺多的，那信贷方面的虽然我们可能可以通过短期的这种信贷刺激来。

缓解房地产市场这种压力，但是我们国家的这个整体的负债率已经很高了，一方面呢，我们全社会的负债率和美国已经是接近了一步一样了，截至2011年的时候呢，中美两国的全社会的总负债率占GDP的比例都达到280%左右，那另一方面呢？这个居民债务上升的速度也太快了产生了一定的透支的迹象，那比如说我们居民债务占GDP的比例呢，在金融危机以后的快速上升，从06年的大概只有10%呢，现在到20年能达到62%左右，而美国发生次贷危机

居民这个部门的债务大概达到100%左右，现在已经下降到78%左右，所以我们整体居民的负债率已经逼近美国的水平，那未来居民部门要进一步加强板的空间呢，其实也已经比较有限了，所以呢，我认为整个楼市的这个红利期呢已经过去了。那未来呢，由于比如说贫富分化的这种因素部分的好的地段，好的品质的这种改善型住房，我认为有升值的空间，但是房地产市场整体的普涨的条件呢，其实让大家在投资房地产市场的时候呢，应该更加谨慎，那么楼市。

是无力回天，是不是代表着所有跟房地产相关的投资都不能做了吗？您怎么看？好的，房地产市场长期呢，我认为肯定就不是一个高增长的一个行业了，那从股票投资的角度来说呢，房地产行业未来的由于它的成长性会比较差，那跑输大盘。反正应该是一个大概率的事件，从美股的市场这个情况来看呢，08年次贷危机过后呢，房地产相关的投资呢都是跑输大盘的，未来呢随着我们国家房地产市场逐渐冷却的，我们预计房产企业的也会经历洗牌，那比如说一些尾部的房地产开发。

招商的可能会逐步退出，市场竞争格局呢会进一步的向头部的几家企业集中，那行业集中度提高呢，其实会有助于啊存活下来的这些地产企业，啊它提高它的盈利能力，那我们其实呢，通过配置这一部分企业，我认为呢，长期还是可以获得。市场接近平均收益的这么一个水平这方面的把握还是比较大的，但是呢，如果未来我们想获得超额的收益，那其实我们应该关注更多的这种高成长性的，那类似房地产这样一个行业呢，我认为啊作为配置的一个品种以适当的比例跟随指数配置。

就可以了，那另外呢，随着这个房地产市场逐渐成熟的，我们投资房地产市场的工具，其实也会发生变化，比如说未来随着我们的存量房在增多，新增地产的需求啊其实会下降，但是呢，我们对现有地产的维护升级改造。金融的需求会再上升，我们现在很多房地产企业大家可以发现，开始发展物业相关的这个业务，其实也是有部分这个原因的，而在20年的时候呢，我们国家也引入了锐子的这种投资工具，为此呢从它的定义来看，他指的是以公司或信托的形式通过拥有。

经营房地产，获取租金收益以及部分资产增值收益的一种投资方式，它可以帮助投资者获得房地产市场和运营方面相关的一些收入为大家这个投资房地产市场提供的除了直接买房或者买开发商的股票之外的另外一个投资途径。但是由于位置呢，在我们国内是一个比较新鲜的事物很多投资者也比较关心瑞士的这个投资价值，关于瑞士的投资价值呢，首先我们认为呢，在现在国内市场它的产品还比较少，历史时间比较短，我们不建议大家重仓投资毕竟。

所有的这些我们国内市场这类产品还没有经历过特别极端情况的这种市场行情的考验，那且不说类似08年的次贷危机即使在20年的疫情冲击这种飞机下，他说我们这个瑞士产品也都没有经历过，因此呢，我们不太容易评估他的一个。风险，不过呢，这个海外市场的这个历史周期会比较长一些，我们可以参考对比一下，在以全球最大的市场美国市场为例，过去20年这个瑞士的整体的投资收益其实和标普500指数是差不多的，但是它是差于那啥。

而风险方面呢，由于经历的次贷危机导致这个瑞士在极端情况下，它的回撤比大盘还是要大的，那其实这种日子相当于将股票市场的流动性的引入了这个过去我们不具备流动性的这种房地产市场的投资将它带来。有一个好处呢就是大家可以获得通过race的这个投资，可以获得比房地产市场，直接投资房产获得更好的东西，但是呢，它的反面就是瑞士的整体的估值也会严重依赖于股票市场的流动性，那当股票市场这个表现不好的时候，瑞士也会。

受到很大的影响，因此呢，它和股票指数的相关性其实是非常高的导致大家并没有获得想象中阿房地产可以对冲一些股票风险的这种特征，因此呢整体上看未来，我认为和房地产相关的二级市场投资无论是投资。房地产企业的股票还是锐志我认为大概率可能都会由于它增长性不足的原因是跑输大盘指数，那同时呢，这个由于相关产品的都在二级市场上交易，根据我们从发达国家获得一些经验，我们认为它来对冲我们其余的股票资产。
这个能力啊其实也是很有限的，因此呢我们建议类似的行业的投资大家还是把它当做市场指数的一部分去配置及，可没有必要需要多大的一个比例，拿大家的大钱呢，尽量还是要放在真正化的组合里面进行更全面均衡的配置。就是这个睿字那么它是相关性比较低的那么跟整个市场那么我们看到他其实在很多的资产配置模型里面，其实是当成这个这个固收的一部分，或者叫做通胀保值债券那么类似的性质我不知道，那么在咱们这个。
魔方的这个配置里面你们是否有过考虑用瑞士作大类资产配置，其实瑞士呢，相对于这个其实我们如果看美国的一个经验的话，理论上大家讲他投资一个房地产市场获取租金收益，理论上是可以获得一个类似固定收益的这么一个。比较稳妥的这么一个收益，所以很多人把它当做一个厄这个类似固收的一个产品进行配置，但是呢，但是它有一个原因，那就是因为他也同时在二级市场上进行交易，因此呢，即使它可能是底层相对比较稳定的一个投资类产品。
但是它的估值变化其实也会非常的剧烈，尤其呢是在向美国啊经历过08年这种危机的情况下，把房地产市场整体的基本面发生了恶化，再加上股票市场流动性的时候有很大冲击的时候，所以大家如果去看08年的时候如此的一个表现呢，它其实整个波动。跌幅都是大于整个大盘的，因此从这个角度来说呢，在极端情况下的角度来说，由于它在二级市场上交易，所以呢，我们对于它对冲股票类型资产的这个风险的这个期望不应该过高，那对于国内来说呢，其实我们和美国相比呢，有一个。
比较大的区别美国的瑞士更多的是一些商业地产，中国的瑞士呢，可能更多的是一些基础设施类的一些，从这个角度来说呢，我们中国的瑞士整体的现金流可能会更加稳固一点，但目前来看呢，我们对瑞士的这个魔方的组合呢对瑞士。目前是不进行配置的，主要基于几个原因呢，一方面呢，就是整体来说我们国内这个瑞士的这个市场规模还比较小，而未来可能我们对这个管理人的能力啊还认为还是需要经过几轮周期的一个考验，我们暂时不会对它进行配置，另外一方面呢由于锐志。
本身就是在二级市场上进行交易的，我们认为在国内它同样存在着一辆，如果股票的整个市场流动性不好的时候，依然会也会对瑞士的整个估值造成的打击。因此总体来说，我们对他的对股票的对冲效果呢，我们也认为需要再进行的观察所以。这个原因，目前暂时矛对瑞士进行配置，那未来的观测到有比较足够的生产数据，然后有比较确定性的一些表现的话，我们可能会开始考虑把它纳入资产配置，但是目前呢，以我们参照美国的经验呢，我们认为配置它的风险还是比较大
把收银的长期来看，因为房地产市场的整体成长性不会特别好，因此呢，我们认为他可能在跑赢指数方面也没有特别大的一个把握，所以目前呢，我们以观察为主，暂时不进行配置。你们全天候组合呢，其实就是大类资产配置的基金组合。那么那赵毅老师能不能和大家分享一下，做资产配置的过程中影响用户收益或者体验的具体是什么呢？我们认为呢，这个影响用户最终收益的最重要的因素还是一个完整的一个服务过程，因为呢是这样的，无论是公募基金还是私募基金。
增加投资的，只要不是存款类的一个产品都会遇到静止的一个波动我们不可能买到一个收益又高，但是整个走势呢又像一根直线向上走，没有回撤的产品，那真有这种产品的肯定也是金融诈骗，但在这种情况下，能让用户充分的了解金融产品的特点就是。决定了这个用户最终获得收益的一个非常重要的因素，那凡是不能给用户传递正确投资理念的这种产品，最终的几乎都会导致你用户的亏损，所以我们看到最近很多爆款基金呢，也导致用户巨亏，其实也是这个原因，但要做好这一点的其实就是需要。
要有一个比较完善的服务流程，那因为每个用户的需求是不同的，因此呢，在资产配置的时候必须考虑用户的特点，比如说年龄收入结构资产规模都会对不同人群对这个不同产品产生不一样的一个需求，那理财魔方的资产配置方案的一个基本。逻辑呢就是要让用户在匹配风险的基础上获取收益，那我们把全天候组合做成一个个性化定制的产品使得每个用户呢在使用我们的参谋和APP的时候都要进行测评，然后呢，在之后我们会根据他的资产状况和投资目标，还有资产，还有这个。
风险的承受能力等因素呢推荐这个适合的配置方案，那最近呢我也和一个客户聊天，那这个客户呢，有一个烦恼就是说他觉得理财的收益比较低的股票的波动性又觉得太高了，觉得自己的资产没有特别合适的一个地方可以配置。他问我有什么建议，其实对我个人而言呢，其实我个人看好的资产除了参与管理这个私募产品之外呢，在我们公募组合上基本上就完成了，完完全全体现了，而我对于各大类资产的看法，我们长期看好股票的资产，无论是A股港股美股。
长期看好，不过呢，在这其中A股的投资难度确实还是比较大的，它主要来自于它的波动就比较大，但其实我也想客户展示了一下我们的一个数据软件里面关于 A股股票型基金指数的这么一个长期的一个走势，它反映的是我们全市场的这个股票型基金的场地。可以看到很明显的就是说他是长期上涨，并且呢他也在不断的创新高，但是呢，这个客户也很敏锐的就发现了，在历史上曾经有过几段时间我们A股的基金呢，其实经历过6~7年不创新高的这个这么一个情况。
试问一下，觉得自己确实很难承受这么长时间的一个亏损，很有可能中途就出局了，但是我们这个投资A股很多时候就是需要做好这种心理准备，因为它的上涨往往集中在比较短的时间内，大多数时候整个市场表现都是不温不火，甚至是下跌那因此呢，如果不能忍住这种低迷的表现就会大概率错过上涨，所以因此呢，我也和用户沟通就是我们投资公募产品一定要建立在合理的预期上，不能计较，所以就不想活动，如果风险承受能力不强的希望回升概率比较高的，这种情况一定要。
多配置固定收益产品，但如果想要多配置股票型的产品，获得长期比如说10~15左右，所以就一定要对这种极端情况下下跌做好准备因为只有这样才能帮助我们立于不败之地，那我们的理财资产配置方案本质上就是希望达到。像我们线下和用户沟通交流的时候达到这种效果我们把各类资产的风险收益和用户充分沟通，制定最合适的投资方案，帮助我们的用户获得长期收益。整个市场这个投资者心理底线被击穿的时候就是。
你不是逆势加仓的最好时机了那您看现在这个位置反正投资者是比较难受了我不知道心里被击穿到底是用什么指标来衡量那你们觉得现在是不是应该是加仓的好时机呢？那就是我们魔方用户的价格，其实在这一轮的市场回调过程中我们组合整体规模还在上升，但也体现出我们用户的我们模仿，每次在遇到这种市场啊出现一定恐慌的时候，都会坚持提示用户，希望大家能够长期
坚持留在这个市场里面都有用户呢，就感觉在这种市场表现和情绪都不好，收家乡也体现了对整个全球策略长期能产生所谓的这种信心。另外呢，从数据上看呢，确实我们全天候的在市场比较低迷的时候买入并坚持持有。都获得不错的收益的比如说像18年下半年，19年的上半年，还有20年的这段，期间这几个时间，比如说买房，只有一年的话，大概平均能够获得2%以上收益，那如果我们观察过去的市场投资者如何表现呢就是。
什么股票市场中只有少数人能赚钱，其实本质上就是因为人性都是很相似的我们投资者在投资过程中经历大幅回撤的时候这个不舒适的体验呢，其实都是很类似的，这也是为什么往往市场越悲观越乐观，当抱怨组合亏损的人越来越多。说的时候往往意味着这个时候进入市场的时候，未来投资收益会更高，这是因为在资产长期上涨的趋势没有改变的情况下，退出市场的人越多，那市场未来上涨过程中的这个卖盘压力就会越小，那这个时候呢，我们只要坚持在市场里面就一定。
获得未来长期上涨的一个收益，那我们也有很多用户关心这个市场的短期走势，那这个能够准确判断的这个短信市场虽然好了，但是我个人其实并不会特别过分的关注这个短期市场表现那一方面呢，全市场范围内无论是机构。还是个人的短期，择时能够盈利的人其实很少，但另外一方面呢，因为我对资产上涨如果有一个长期的信心的话，在这种情况下，比如说我自己的策略就是不断的把每月的结余啊长期不会用到的资金投入到这个均衡配置的组合中，那这样如果市场迎来上涨。
那我把我所有的投入那些资金呢就会获得收益，那即便是短期如果市场进一步下跌的，那也只不过意味着我会延迟获得我这部分的收益而已，那这部分收益呢，一定会在明年或者后年给我兑现只要我们的投资的资产的基本面保持，健康的在持续产生收益。在持续的成长，那么我的投资这个收益的兑现呢，其实就是一个时间的问题，但任何市场回调对我来说都是以更低的成本获得优质资产的一个机会，那这种时候坚持啊或者加大投资都会带来比较好的回报，那这是我看待市场波动。
有一个基本的一个心态，那最后呢这个我也相信了，在目前的这个市场估值下有一个大指数的都经历过一定的回调了，并且大家可以发现美股最近的表现也还不错，这个年初至今标普500跌幅已经达到5%左右了，所以当我们判断一些基本面。是还不错的情况，比如说我们现在说美国底层企业盈利才是增长的那股值也是带历史50分位以下那反观我们的A股，同样的我们A股的企业长期也是在保持增长，目前的估值也在历史班50分以下，在这种情况下呢，我认为就在当前的估值水平。
从这个资产的一个基本面的情况综合判断下来，只要大家坚持持有，坚持配置，长期持有获得收益呢，就是一个时间的一个。调仓那么这个是。是个性化的推荐呢？还是整体的一个考虑？还有一些千人千面的一个系统，根据不同的用户推荐不同的组合在不同的风险偏好下的推荐不同的风险等级。
但整体上我们这次的一个调仓呢，有两大部分的一个操作一个部分的操作呢，其实我们是降低的部分，这个过去涨幅比较好的债券的资产，把调高了部分A股的资产，然后我们调高A股资产的部分集中在大盘，那是因为我们往前看了。认为我们的经营职能相对我们大盘指数产生超额收益的能力，可能会还是比较有保障的，毕竟我们会有一些制度性的收益比如说打新啊一些制度，所以来帮助我获得这部分比较稳定的超额收益，另一部分无论大盘还是创业板，其实在过去。
一段时间呢，其实经历了回撤的幅度呢，也都百分之二十几，接近30%的，但其中大盘指数的跌，下跌的持续时间可能会比创业板时间更长一点，那历史上呢，他这个在类似跌幅的情况下，我们认为现在加上一些大盘类的股票呢，其实安全边际还是。那除此之外呢，这个虽然我们其他的股票型资产的比例没有调整，比如说美股，港股创业板的指数，几个大类资产的比例没有调整，但是呢，由于比如说去年底到现在，这些市场的这个资产
跌幅也普遍可能有20%左右，因此呢，大家在比例没有调整的情况下，进行一个再平衡的调仓的，也会被动的增加1~2个百分点，各个大类的资产，所以总体来说呢，我们现在呢，这个从大类资产方面给大家做了，在这个时间点做一个。也是为了大家适当调高一些，目前比较低估或者估值比较合理一些，股票净资产调高一些过去已经过去，为我们未来的这个收益呢打下一个基础，那另外一方面矜持的调整，我们会例行做一些操作，我这次
他这种比例不是特别大，主要是提出了一些比如说走势和大盘指数发生了一些偏离的精神，或者他的这个超收益已经出现一些衰减或者不稳定的情况下进行，调入一些我们模型认为比较好的一些，能够稳定长期战胜指数的一个两方面配合。希望通过这个再平衡的调整和更换，持续为大家产生超越指数的收益。而这个买房的问题那么其实最近我们看到一个现象就是政策确实在逐渐。
真的放松但是呢，现在有些城市基本上二手房的这个挂牌量是乌云压顶的，所以说的二手房可能也会压制的，未来新房的一个上涨，总之呢就是房地产的投资时代应该是已经结束了你具体买房子住或者说是刚需买。行可能在前二十大城市房价还会上涨，但是已经不具备什么投资属性了未来更多的投资属性可能会集中在古代市场那么从长期的角度来说呢，古代配置或者是商品配置，可能未来是我们主要的一个配置方向，那么在未来几年可能在这。
上面会有很大的机会，非常感谢赵毅老师再见，谢谢齐老师再见。